マンション経営＆投資

話題で出てきたマンションやアパート経営の話です。私が言っていたのは下記のようなこと。

【建物概要（仮）】

建築費：5,400万円（坪単価90万円）

土地 – 固定資産税評価額：4,800万円

土地面積：60坪

延床面積：60坪

戸数：10室（1K）

構造：木造2階建て

このような状態の建築物を不動産で購入したケース（都市計画税の軽減率等は省きます。）

【建築物および土地の経常的な費用】

土地 – 固定資産税および都市計画税 ＝ 18万円

建物 – 固定資産税および都市計画税 ＝ 46万円

建物 – 損害保険料等 ＝3万円

管理委託料 ＝ 720万円 × 5％＝36万円（管理料は家賃収入の５％と仮定する）

支出の合計：103万円(経費率は約14％)

※　年間の維持費として掛かる経費です。

【家賃収入（仮）】

家賃収入 ＝ 6万円 × 10室 × 12か月＝ 720万円（年）

【 実質利回り / NOI利回り(Net Operating Income) 】

家賃収入から経費等を差し引きます

720万円（家賃収入） － 103万円（支出）　＝ 617万円

これは実質的な利回りになり、投資額の11％を見込む

実質利回り ÷ 投資額　＝ 617万円 ÷ 5,400万円＝約11％

※　この場合は不動産投資を全額投資したケース（約8.7年後に利益が発生して回収できる状態です）

【 投資時に借入金を用いて運用 】

借入金：3,800万円（金利3％、ローン期間22年、元利均等返済と仮定します）

借入金返済額 ＝ 約298万円

家賃収入から借入金返済を差し引きます（返済まではこの収支となります）

＝ 617万円 － 298万円　＝ 319万円

実質利回り ÷ 投資額　＝ 319万円 ÷ 5,400万円＝約6％

※　この場合は不動産投資とローンを組み合わせたケース（約16.9年後に利益が発生して回収できる状態です）

【その他、諸事情】

大体、この１１％、６％という利回りは「見積もり」ですぐに出る数値です。もう少し誰かに丸投げをして、任せると3.9%とか数値が下がり、利回りも変化していきます。

※　評価額4,800万円の土地の資産は、マンション経営とは少し別の話です。また、ローン等の借入金や都市開発税のような税金も発生します。

【世間話として】

親の世代が土地を持っていて、5,400万円の自宅の建替えか、マンション経営かという感じの人が多いでしょう。そうすると、約28歳ぐらいの世帯の方々が、約９年後に利益に転じて、37歳になり人生の幅が増える。そして、老後の親に対して、福祉などを手助けできる状態と変わります。

基本は時間を掛けて、長期的なプランというのを見つけて、それによって上手に生活している人も多い。ただ、将来という未知の領域は、新型コロナウイルス感染拡大のような状況や未確定の要素も強い。

世間話として、今後についての、いろいろな話はしています。しかし、今から16年後を予想するのも、「どうだか」、という世代に私もなってきて、どうしようかと悩むべき点もあります。